+7 (843) 564-73-83
Сегодня в России имеется некоторое количество проблемных объектов в области долевого строительства. Как не стать обманутым дольщиком?
В защиту прав граждан, вложивших деньги в покупку еще не достроенного жилья – прав дольщиков – 30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Закон призван защищать покупателей квартир. Теперь застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации. Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть договор долевого участия и получить обратно свои деньги. Покупатель страхуется от двойных продаж квартиры, так как каждый договор проходит регистрацию.
Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий №ФЗ-214.
Согласно ст.4 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. При этом договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; и прочее.
В ДДУ обязательно указывается также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). В течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги.
Застройщик может предлагать квартиры по другим схемам. Например, возможна также продажа квартир по предварительному договору долевого участия.
Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»).
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Также квартиры приобретаются по договору переуступки. Как правило, переуступают квартиры друг другу частные лица. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5–10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если недорогих предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта есть большие проблемы.
Федеральным законом №214-ФЗ предусмотрено обязательное ведение Единого реестра застройщиков - государственного информационного ресурса. Это систематизированный перечень юридических лиц-застройщиков, неотъемлемая часть единой информационной системы жилищного строительства. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на сайте единой информационной системы жилищного строительства, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" – на сайте Министерства строительства РФ.
Открытыми должны быть и сведения о строящемся объекте – фотографии о ходе строительства, документы, предоставляющие права на земельный участок, бухгалтерская отчетность и прочее.
Перед вложением денежных средств в покупку строящегося жилья следует изучить всю информацию, имеющуюся в открытом доступе, и заранее взвесить все риски заключения договора с застройщиком.
Помощник прокурора
Князева Э.Х.