+7 (843) 564-73-83
В данной сфере правоотношений действует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Что может предпринять дольщик в своих интересах, в целях защиты своих прав в зависимости от ситуации вокруг долгостроя?
Дольщик может потребовать неустойку! И в соответствии с законом и договором в зависимости от срока просрочки сдачи дома она может оказаться очень даже немаленькой.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию... передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ (в настоящее время применяется ключевая ставка ЦБ РФ - Прим. автора), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ситуация на строительном рынке такова, что при длительной заморозке объекта ожидание чаще всего становится бессмысленным и бесполезным.
Если отодвигание сроков сдачи не было оговорено с дольщиком или срок отодвигается более чем на два месяца (с уведомлением об этом дольщика), дольщик может отказаться от договора долевого участия и потребовать вернуть ему уплаченные денежные средства.
Таким образом, дольщик долгостроя вполне может отказаться от договора и потребовать вернуть ему вложенные средства, а также неустойку по Закону N 214-ФЗ. Другое дело, что практически никогда ДДУ не расторгается застройщиком добровольно и дольщикам приходится делать это через суд. Однако практически всегда можно рассчитывать на успех в этом деле: суд расторгнет договор и постановит вернуть дольщику вложенные средства. Конечно, с удовлетворением иных требований дольщика ситуация сложнее. Как уже сложилось в практике, у суда почти всегда иное представление о соразмерности суммы неустойки и неисполненного застройщиком обязательства, а также о степени страданий дольщика. Суммы неустойки (и соответственно, и штрафа), компенсации морального вреда в подавляющем большинстве случаев взыскиваются частично.
Однако бывают и более оптимистичные решения суда, когда при расторжении ДДУ даже сумму неустойки суд взыскивает полностью. Это может произойти в случаях, когда дольщик для уплаты взноса по ДДУ брал кредит. Понимая, что всё время ожидания долгожданной квартиры дольщик платил проценты по кредиту и выплачивал основной долг банку, суд может и не снизить размер неустойки по Закону N 214-ФЗ, взыскав её в полном размере. Однако рассчитывать на взыскание еще и процентов по кредиту в виде убытков дольщику не стоит. С большой долей вероятности во взыскании таких убытков суд откажет, обосновывая это тем, что убытки покрываются суммой неустойки.
Частая ситуация на строительном рынке, особенно в периоды кризиса, - застройщик обанкротился.
В данном случае все отношения между дольщиками и застройщиком начинают регулироваться параграфом 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Законом установлены стадии банкротства, которые могут и не перетечь одна в другую. Но мы рассмотрим ситуацию на крайней стадии, когда застройщика уже признали банкротом и открыли конкурсное производство.
Согласно ч. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Теперь все дольщики в установленный законом срок должны заявить о своих интересах: либо на квартиру, либо на возврат денег. Те же, кто имеет решение суда на руках, заявляют те требования, что определены решением суда. При банкротстве застройщика заявленные требования дольщика включаются в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика, если заявлены денежные требования. Но тут могут вылезти новые проблемы...
И теперь могут быть несколько вариантов развития события.
1) Найдётся добрый инвестор, или дольщики создадут ЖСК. И тогда малыми или большими усилиями дом будет достроен и вожделенные квартиры переданы дольщикам.
2) Либо все получат страховую выплату от страховой компании, застраховавшей ответственность застройщика.
3) Либо дольщики получат выплату от банка, выдавшего поручительство за застройщика.
При этом второй и третий пункты возможны, если такие договоры всё ещё продолжают действовать со страховой компанией или банком. Ведь в связи с изменениями, внесёнными в Закон N 214-ФЗ Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), требования в части данных способов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ утратили силу.
А страхование гражданской ответственности застройщика осталось теперь как добровольное право застройщика (см. ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ).
Некоторый период действия норм ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ о способах обеспечения застройщиком своих обязательств перед дольщиками показал всю их неэффективность. Так, несмотря на исполнение данной нормы, дольщики всё равно оставались ни с чем по вполне объективным причинам.
Например:
- ответственность застройщика-банкрота была застрахована в страховой компании, также признанной банкротом;
- банк, выдавший поручительство, тоже находится в стадии санации или банкротства;
- дом остановился в строительстве на нулевом цикле, и достраивать, в общем-то, нечего. Речь можно вести о полном цикле стройки.
Возможно иное развитие событий.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство.
В закон N 214-ФЗ добавлена статья 23.2 "Защита прав граждан - участников долевого строительства", предусматривающая создание и функционирование компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков. Принцип его действия почти аналогичен Агентству по страхованию вкладов (АСВ). Теперь обманутый дольщик сможет хотя бы получить выплату из Фонда.
Выплата возмещения дольщикам по ДДУ теперь должна начать осуществляться в соответствии с Законом N 218-ФЗ. Каждый застройщик должен будет отчислять в Фонд обязательные отчисления (взносы) в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. При этом величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год (ст. 10 Закона N 218-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 регламентирован порядок выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) возмещения участникам долевого строительства.
Фонд в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения размещает на своём официальном сайте в сети "Интернет" сообщение о дате начала приёма заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приёма заявлений.
Граждане теперь вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований.
Выплата возмещения осуществляется за счёт средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов.
Приём от граждан заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также выплата возмещения может осуществляться Фондом через банки-агенты, которые отбираются Фондом на конкурсной основе в установленном им порядке.
Однако такая схема вовсе не предполагает безальтернативного подхода к решению проблемы долгостроев и дольщиков. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1234 определены условия финансирования Фондом мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства.
Так, если сумма финансирования составляет не более 500 млн. рублей, решение о финансировании принимается правлением Фонда, а при сумме финансирования более 500 млн. рублей - наблюдательным советом Фонда.
При принятии решения учитываются степень готовности объекта незавершённого строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершённого строительства, количество заключённых ДДУ, а также количество необременённых правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершённого строительства.
Средства на финансирование предоставляются выбранному путём конкурсного отбора юридическому лицу, имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершённого строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.
Следует отметить, что Фонд был зарегистрирован 20 октября 2017 г. Таким образом, начиная с 21.10.2017 регистрация первого ДДУ без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый ДДУ представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.